22.02.2016. Ceny nieruchomości w stolicy Kenii, Nairobi, osiągnęły najwyższe od lat poziomy. Od 2007 roku, cena metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej wzrosła, w zależności od dzielnicy, od 4 do 7 razy. Jako ciekawostkę można uznać fakt, że w pewnym momencie, wśród czynników odpowiedzialnych za gwałtowny wzrost cen, wymieniano… somalijskich piratów. Z kolei rynek kredytów hipotecznych w Kenii nadal pozostaje w embrionalnej fazie rozwoju.
Jednym z efektów ubocznych szybkiego tempa urbanizacji w Kenii jest wzrost cen nieruchomości. Tylko w ciągu ostatniej dekady, ceny nieruchomości w stolicy kraju wzrosły ponad czterokrotnie. Ograniczona podaż nieruchomości w centrum Nairobi przełożyła się na wzrost popytu (i tym samym także cen) także w regionach podmiejskich. W efekcie, średnia cena metra kwadratowego średniej klasy mieszkania w podmiejskich obszarach stolicy kraju wzrosła od 2007 roku ponad siedmiokrotnie. Największa luka podażowa (tj. różnica pomiędzy oferowaną podażą mieszkań a potrzebami zgłaszanymi przez nabywców), wynosząca 200-300 tysięcy lokali, odczuwalna jest w segmencie mieszkań i domów o średnim standardzie wykończenia.
Co spowodowało tak dramatyczny wzrost popytu (i cen)? Jedna z teorii głosiła, że za niespotykany wcześniej wzrost cen mieszkań w Kenii odpowiedzialni są… Somalijscy piraci. Gorąca publiczna debata na temat roli obcokrajowców (w tym somalijskich piratów właśnie) w zwyżce cen nieruchomości w Kenii doprowadziła nawet do utworzenia specjalnej rządowej komisji, której zdaniem było dokładne przeanalizowanie stawianych tez. Według Bernarda Ochienga z agencji nieruchomości Crystal Valuers, w pewnym momencie 1/5 jego klientów stanowili Somalijczycy: „[Somalijczycy] kupowali całe kondominia i dzielnice bloków, głównie pod inwestycje. Największym zainteresowaniem cieszyły się wtedy nieruchomości o wartości od 400 tys. do 2 milionów dolarów. Z reguły płacili gotówką przynosząc torby wypełnione dolarami”.
Problem wydawał się na tyle poważny, że do jego pogłębionej analizy przystąpili eksperci międzynarodowi z Banku Światowego, Organizacji Narodów Zjednoczonych i Interpolu. Wnioski z przygotowanego wspólnie przez te instytucje raportu, wykluczyły jednak „czynnik somalijski”, jako ten, który jest odpowiedzialny za nieruchomościowy boom w Kenii. Jak możemy przeczytać w raporcie „postrzeganie środków z piractwa jako głównego czynnika stojącego za szybkim wzrostem cen nieruchomości w Kenii jest dużą przesadą. Żadne dostępne informacje nie potwierdzają tej tezy. Takie postrzeganie piractwa wynika głównie z przekazu kreowanego przez media oraz sentymentów lokalnej ludności”.
Po bliższej analizie dostępnych liczb wydaje się, że w rzeczy samej, popyt na nieruchomości generowany przez piratów, jeśli w ogóle występuje, to jest w zasadzie pomijalny. Według dostępnych danych, pomiędzy rokiem 2005 a 2012, u wybrzeży Somalii porwanych zostało w sumie 179 statków, a suma zapłaconych okupów wynosiła 366 milionów dolarów. Zakładając, że nawet całość tej kwoty została przeznaczona na zakup nieruchomości w Kenii, piraci mogliby kupić około 500-1000 apartamentów/domów. Na pewno nie jest to liczba, która mogłaby w znaczący sposób wpłynąć na ceny nieruchomości.
Przyczyn wzrostu cen nieruchomości w Kenii próżno szukać też na lokalnym rynku kredytów hipotecznych. Pomimo wzmożonych wysiłków ukierunkowanych na zwiększenie dostępności kredytów na cele mieszkaniowe, ich dostępność i popularność w Kenii jest znikoma. Dość powiedzieć, że całkowita liczba kredytów hipotecznych udzielonych dotychczas w tym 44-milionowym kraju, oscyluje w okolicach 22 tysięcy. W Polsce, dla porównania, w samym tylko 2014 roku banki udzieliły w sumie 172 tysięcy kredytów hipotecznych – co według Stowarzyszenia Banków Polskich było i tak „tragicznie małą liczbą”.
Jedną z głównych przyczyn niskiej popularności kredytów hipotecznych w Kenii jest relatywnie wysoki koszt ich zaciągnięcia. Średnie ich oprocentowanie w poprzednim roku wynosiło 17% (a najwyższe nawet 22% procent). Z kolei w badaniu przeprowadzonym przez Kenijski Banku Centralny, ponad 2/3 instytucji finansowych winą za niedorozwinięty segment rynku kredytów hipotecznych obarcza wysokie ceny nieruchomości. Oprócz wysokich stóp procentowych i wysokich cen nieruchomości, analitycy wskazują także czynnik zachowań konsumentów jako kolejny powód niskiego popytu na kredyty hipoteczne. Większość ludności Kenii mieszka na obszarach wiejskich, w rodzinnych domostwach. W rezultacie, osoby te nie mają ani potrzeby ani środków na zakup nowej nieruchomości.
Stwierdzenie, że segment kredytów hipotecznych w Kenii w ogóle nie istnieje, byłoby oczywiście nadużyciem. Niemniej, rola jaką kredyty hipoteczne odgrywają w finansowaniu zakupów nieruchomości jest, w najlepszym przypadku, bardzo niewielka. Według danych Kenijskiego Banku Centralneg, wartość udzielonych w 2014 kredytów hipotecznych 2 134 podmiotom wynosiła Sh25,8 miliardów ($250 milionów). W tym samym roku, nowych właścicieli znalazło ponad 60 tysięcy nieruchomości, a łączna wartość zawartych transakcji opiewała na kwotę $12,9 miliardów. Oznacza to, że kredyty hipoteczne stanowiły około 2% źródeł finansowania wszystkich zakupów.
Jaką nieruchomość można kupić w Nairobi?
500,000 USD: Bungalow z czterema sypialniami na działce o powierzchni 0.5 hektara w Karen (na przedmieściach Nairobi) lub samą działkę 0.5 hektara w w Kitisuru (zwaną także “Nairobijską Chelsey”)
1 milion USD: 6-pokojowy apartament w nowym budownictwie, na strzeżonym osiedlu w dzielnicy Karen
5 milionów USD: Dom Ambasadora na działce o powierzchni 1 hektara w dzielnicy Muthaiga, z sześcioma sypialniami typu en suite, basenem i barem.
Na podstawie: Central Bank of Kenya, Hass Property Index, wsj.com, cnbcafrica.com
Wojciech Tycholiz
